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賃料の増減請求は客観的な事情の変化があった場合にしか認められないのか

建物賃料の増減額について,借地借家法32条1項は,「建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。」と定めています。

このように,借地借家法32条1項は建物賃料の増減額が認められる事由として「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」,「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」,「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」を挙げているのですが,建物賃料の増減額は,このような客観的な事情が変化した場合にしか認められないのでしょうか。貸主と借主との間の個人的な事情が変化した場合には賃料の増減額は認められないのか,という問題です。

最高裁は,旧借地法が適用される借地契約に関してですが,「借地法12条1項の規定は,当初定められた土地の賃料額がその後の事情の変更により不相当となった場合に,公平の見地から,その是正のため当事者間にその増額又は減額を請求することを認めるものである。」としたうえで,「右事情としては,右規定が明示する一般的な経済的事情にとどまらず,当事者間の個人的な事情であっても当事者が当初の賃料額決定の際にこれを考慮し賃料額決定の重要な要素となったものであれば,これを含むものと解するのが相当である。」と判示しました(平成5年11月26日判決)。

※アンダーラインは投稿者によるものです。

※旧借地法12条1項
地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ

この最高裁の事案では,貸主と借主(いずれも会社です。)は,土地賃貸借契約締結のときは代表者を同じくする会社でした。賃料の額は,客観的にみて適正と考えられる金額を大幅に超えた金額でしたが,それは,借主が貸主のために資金援助をするという目的によるものであったようです。ところが,時間が経過し,貸主と借主との間に,土地賃貸借契約締結時においてみられたような特別な関係が認められなくなってしまった(援助の必要がなくなった。)という事案です。
最高裁は,借主の賃料減額請求を認めました。

先ほども申し上げたとおり,この最高裁判決は旧借地法が適用される借地契約に関する事案ですが,この最高裁判決と同様の考えに立てば,借家契約であっても,貸主と借主との間の個人的な事情に変化があり,かつ,この個人的な事情が,貸主と借主が当初の賃料額を決定した際に考慮して賃料額決定の重要な要素となっていたものといえるのであれば,賃料の増減額が認められる可能性はあるといえるのではないでしょうか。

賃料の減額を請求する場合の手続について

賃料の減額について,借地借家法は次のような規定を置いています。

●借地借家法32条1項  
建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

1 話合い

 貸主と借主が賃料の減額について話し合い,合意ができれば,その合意した賃料が新たな賃料となります。

2 調停

 話合いがまとまらない場合には,裁判所の手続を利用することになりますが,借主は,訴訟を提起する前に,調停を申し立てる必要があります。
 
●民事調停法24条の2第1項 
借地借家法(平成3年法律第90号)第11条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第32条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は,まず調停の申立てをしなければならない。

借主が調停を申し立てることなく訴訟を提起しても,裁判所はその事件を調停に付すことになります(ただし,調停に付すことが適当でないと裁判所が認めるときはこの限りではありません。)。

●民事調停法24条の2第2項
前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には,受訴裁判所は,その事件を調停に付さなければならない。ただし,受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは,この限りでない。

調停手続では,通常,1名の裁判官と2名の調停委員から構成される調停委員会のもとで,貸主と借主の話合いが行われます。話合いの結果,合意に至り,調停が成立した場合には調書が作成されます。そして,その調書の記載には裁判上の和解と同一の効力が認められます。

貸主と借主との間で合意がまとまらなければ,調停は成立しません。

ただし,貸主と借主の間で合意が成立する見込みがない場合であっても,貸主と借主との間で「調停委員会の定める調停条項に従います」という趣旨の書面による合意があるときは,調停委員会は適当な調停条項を定めることができます。なお,この「調停委員会の定める調停条項に従います」という趣旨の書面による合意は,その調停の申立ての後になされたものでなければなりません。

●借地借家法24条の3第1項  
前条第1項の請求に係る調停事件については,調停委員会は,当事者間に合意が成立する見込みがない場合又は成立した合意が相当でないと認める場合において,当事者間に調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意(当該調停事件に係る調停の申立ての後にされたものに限る。)があるときは,申立てにより,事件の解決のために適当な調停条項を定めることができる。

3 訴訟

話合いでも合意に至らず,調停でも解決に至らない場合に,借主が賃料の減額を求めるときは,借主は賃料の減額を求めて裁判所に訴訟を提起することになります。

訴訟手続の中でも話合いの機会が持たれることはありますが,話合いがまとまらない場合には,最終的には裁判所は判決で相当な賃料を決めることになります。

この場合,貸主は,裁判が確定するまでの間は,相当と認める賃料を借主に対して請求することができます。借主が減額後の賃料しか支払わなかった場合には,その差額分について債務不履行の問題が生じます。

●借地借家法32条3項本文
建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。

なお,賃料増額請求の場面では,借主は,原則として,裁判が確定するまでの間は,相当と認める賃料を支払えばよかったのですが(借地借家法32条2項本文),賃料減額請求の場面では,これとは異なり,先ほども申し上げたとおり,貸主は,裁判が確定するまでの間は,相当と認める賃料を借主に対して請求することができ,そして,これに対して借主が減額後の賃料しか支払わなかった場合には,その差額分について債務不履行の問題が生じますので,注意が必要です。

もちろん,借主が支払ってきた賃料と,裁判所が認めた賃料が異なり,借主が支払ってきた賃料の方が高額である場合もあります。このような場合には,貸主はこの差額分を借主に返還することになりますが,さらに貸主はこの差額分について年10パーセントの遅延損害金をも支払わなくてはなりません。

●借地借家法32条3項ただし書き
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

賃料の増額を請求する場合の手続について

賃料の増額について,借地借家法は次のような規定を置いています。

●借地借家法32条1項
建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

1 話合い

貸主と借主が賃料の増額について話し合い,合意ができれば,その合意した賃料が新たな賃料となります。

2 調停

話合いがまとまらない場合には,裁判所の手続を利用することになりますが,貸主は,訴訟を提起する前に,調停を申し立てる必要があります。

●民事調停法24条の2第1項
借地借家法(平成3年法律第90号)第11条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第32条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は,まず調停の申立てをしなければならない。

貸主が調停を申し立てることなく訴訟を提起しても,裁判所はその事件を調停に付すことになります(ただし,調停に付すことが適当でないと裁判所が認めるときはこの限りではありません。)。

●民事調停法24条の2第2項
前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には,受訴裁判所は,その事件を調停に付さなければならない。ただし,受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは,この限りでない。

調停手続では,通常,1名の裁判官と2名の調停委員から構成される調停委員会のもとで,貸主と借主の話合いが行われます。話合いの結果,合意に至り,調停が成立した場合には調書が作成されます。そして,その調書の記載には裁判上の和解と同一の効力が認められます。

貸主と借主との間で合意がまとまらなければ,調停は成立しません。

ただし,貸主と借主の間で合意が成立する見込みがない場合であっても,貸主と借主との間で「調停委員会の定める調停条項に従います」という趣旨の書面による合意があるときは,調停委員会は適当な調停条項を定めることができます。なお,この「調停委員会の定める調停条項に従います」という趣旨の書面による合意は,その調停の申立ての後になされたものでなければなりません。

●借地借家法24条の3第1項
前条第1項の請求に係る調停事件については,調停委員会は,当事者間に合意が成立する見込みがない場合又は成立した合意が相当でないと認める場合において,当事者間に調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意(当該調停事件に係る調停の申立ての後にされたものに限る。)があるときは,申立てにより,事件の解決のために適当な調停条項を定めることができる。

3 訴訟

話合いでも合意に至らず,調停でも解決に至らない場合に,貸主が賃料の増額を求めるときは,貸主は賃料の増額を求めて裁判所に訴訟を提起することになります。

訴訟手続の中でも話合いの機会が持たれることはありますが,話合いがまとまらない場合には,最終的には裁判所は判決で相当な賃料を決めることになります。

一方,借主は,裁判が確定するまでの間は,相当と認める賃料を支払えばよいということになっています。

●借地借家法32条2項本文
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは,その請求を受けた者は,増額を正当とする裁判が確定するまでは,相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。

もちろん,借主が支払ってきた賃料と,裁判所が認めた賃料が異なり,裁判所が認めた賃料の方が高額である場合もありますが,このような場合であっても,単に差額があるからといって,借主に賃料不払の債務不履行があったということにはなりません。

※なお,借地法が適用される借地の事例ではありますが,最高裁平成8年7月12日判決(民集50・7・1876,判タ922・212)は,賃料増額請求につき当事者間に協議が調わず,賃借人が請求額に満たない額を賃料として支払う場合において,「賃借人が主観的に相当と認める額の支払をしたとしても,常に債務の本旨に従った履行をしたことになるわけではない。」,「賃借人が自らの支払額が公租公課の額を下回ることを知っていたときには,賃借人が右の額を主観的に相当と認めていたとしても,特段の事情のない限り,債務の本旨に従った履行をしたということはできない。」と判示していますので,この点注意を要するでしょう。

借主が支払ってきた賃料よりも,裁判所が認めた賃料の方が高額である場合,借主はこの差額分を支払うことになりますが,さらに借主はこの差額分について年10パーセントの遅延損害金をも支払わなくてはなりません。

●借地借家法32条2項ただし書き
ただし,その裁判が確定した場合において,既に支払った額に不足があるときは,その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

賃料増減額請求排除の特約

・賃料増減額請求の特約

賃料の増減額については、法律上、貸主、借主のどちらからでも請求できることとされています。

この点、賃貸借契約期間中の賃料の変動を望まない当事者もいるはずで(特に事業者の賃貸人にこの傾向は強い場合が多いです)、その場合、賃料の増減額について当事者間で特約をすることが考えられます。

ところが、借地借家法は、賃料を増額しない旨の特約は有効とする一方、賃料を減額しない旨の特約は賃借人に不利な特約として無効としています。

ですので、たとえば「賃貸借契約期間中、賃料増減額は行わない」と特約条項を入れたとしても、賃料増額しないとの部分のみ有効で、賃料減額しないとの部分は無効となってしまい、賃貸人は特約条項があることで賃料増額ができない一方、特約条項があるにもかかわらず賃借人は賃料減額請求ができることになってしまいますので注意が必要です。

ただし、実務上の要請として、特に不動産ファンドなどが収益不動産の利回り等を決める際、将来に向かって賃料が減額されることはできるだけ排除したいと考えることがあり、このようなニーズを満たすために、定期借家契約に限って賃料減額請求権を排除できるとの借地借家法の改正が平成12年改正で盛り込まれました。

なお、賃料減額請求を排除することができるのは定期借家契約に限ったことで、定期「借地」契約においてはそのような定めがないのは注意を要するところです。