協議条項と賃料増減額請求権の関係

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協議条項と賃料増減額請求権の関係 – 賃料適正化研究会【Q】
 賃貸借契約に,将来の賃料は賃貸人と賃借人が協議して定めるとの規定がある場合において,賃貸人は,賃借人との協議を経ることなく賃料の増額請求をすることはできますか。

【A】
 必ず協議を経なければ賃料増額の意思表示をすることはできない,とまでは考えられていません。

【解説】
1 借地借家法は,11条で地代または土地の賃料(地代等)の増減請求権について定め,32条で建物賃料の増減請求権について定めています。
 ところが,賃貸借契約書に,「将来の賃料は賃貸人と賃借人が協議して定める」旨の定めがある場合,賃貸人は,賃借人との協議を経ることなく,賃料の増額請求権を行使することはできるのでしょうか。協議を経ないでした賃料増額請求の意思表示は無効なのかが問題となります。
 
2 この点については参考となる判例(最高裁昭和56年4月20日)があります。
 http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319123217032625.pdf(裁判所ホームページ)

 これは旧借地法時代の,土地の賃貸借契約に関する事案ですが,まず,土地賃料の増減請求について定めた借地法12条1項は「強行法規」であると判断しました。
 
 「強行法規」とは,当事者の意思では変更することができない規定をいいます。

 そのうえで,最高裁は,将来の賃料は賃貸人と賃借人が協議して定める旨の合意は,賃貸人と賃借人との間で協議が成立しない限り賃料の増減を許さないとする趣旨のものではない,として,賃料増減の意思表示をする前に必ず協議を経なければならないとまではいえない,と判断しました。

3 したがって,賃貸借契約に,将来の賃料は賃貸人と賃借人が協議して定めるとの規定がある場合であっても,賃貸人は協議を経なければ賃料増額の意思表示をすることはできない,とはいえないものと考えられます。

4 仮に,必ず事前の協議を経なければならない,とすると,賃貸人と賃借人の対立が深刻なケースであっても,協議をしなければならないこととなりますが,このような場合に協議をしても,無駄な結果に終わることが多いのではないでしょうか。

5 なお,事前の協議なく賃料増減の意思表示がなされたとしても,その後に賃貸人と賃借人が協議をすることは可能です。調停はそのための場ですし,仮に調停がまとまらず,訴訟になったとしても,訴訟の場で協議して和解することは可能です。

※なお,本投稿は,投稿日現在の法令及び解釈に基づきます。