賃料増減額請求権と一定期間の経過の関係

【Q】

現行賃料が定められてからあまり日が経過していませんが，賃貸人は賃料の増額を請求できますか。
また，現行賃料が定められてからあまり日が経過していない場合において，賃借人から賃料減額請求があったときは，賃貸人は，現行賃料が定められてからあまり日が経過していない，ということを理由として賃料減額請求を拒むことはできますか。

【A】

１　現行賃料が定められてからあまり日が経過していないとしても，そのことだけを理由に，賃料増減額請求権が認められなくなるわけではありません。
２　しかし，現行賃料が定められてからあまり日が経過していないという事実は，賃料の増減額が認められるかの判断にあたっての判断材料の一つにはなります。

【解説】

１　法律

賃貸借契約の当事者は，その賃料が，土地・建物に対する負担の増減により，土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により，近傍同種の建物の賃料と比較して不相当となったときは，賃貸借契約の条件にかかわらず，将来に向かって建物賃料の増額・減額を請求することができます（借地借家法３２条１項本文）。
ただし，これには例外があります。一定の期間は賃料を増額しない旨の特約がある場合には，この特約が適用されます（同項ただし書き）。
このように，借地借家法は，現行賃料が定められてから一定期間が経過していることを，賃料増減額請求権の要件とはしていません。賃料増減額請求が認められるかは，現行賃料が不相当となったか否かによって判断されます。
したがって，現行賃料が不相当であると認められる場合には，現在の賃料が定められてからあまり日が経過していないとしても，そのことだけを理由に，賃料増減額請求が認められなくなるというわけではありません（Ａ１）。

もっとも，現行賃料が不相当であるかの判断にあたっては，現行賃料が定められてから一定期間が経過しているかという点も問題とされます。
したがって，現行賃料が定められてからあまり日が経過していないという事情があるとすれば，それは，賃料の増減額を否定する方向で機能することが多いのではないでしょうか（Ａ２）。

２　判例

最高裁は，旧借家法適用下の，賃料増額請求に関する事案についてですが，
建物賃貸人による賃料増額請求が認められるには，建物賃料が土地・建物に対する公租公課その他の負担の増減，土地・建物の価格の高低，比隣の建物の賃料に比較して不相当となれば足りるものであり，そして，現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過しているか否かは，賃料が不相当となったか否かを判断する一つの事情に過ぎないと判示しています（最高裁平成３年１１月２９日判決（裁判所ホームページ）

※　なお，本投稿は，投稿日現在の法令及び解釈に基づきます。