賃料の増減請求は客観的な事情の変化があった場合にしか認められないのか

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賃料の増減請求は客観的な事情の変化があった場合にしか認められないのか – 賃料適正化研究会建物賃料の増減額について,借地借家法32条1項は,「建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。」と定めています。

このように,借地借家法32条1項は建物賃料の増減額が認められる事由として「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」,「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」,「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」を挙げているのですが,建物賃料の増減額は,このような客観的な事情が変化した場合にしか認められないのでしょうか。貸主と借主との間の個人的な事情が変化した場合には賃料の増減額は認められないのか,という問題です。

最高裁は,旧借地法が適用される借地契約に関してですが,「借地法12条1項の規定は,当初定められた土地の賃料額がその後の事情の変更により不相当となった場合に,公平の見地から,その是正のため当事者間にその増額又は減額を請求することを認めるものである。」としたうえで,「右事情としては,右規定が明示する一般的な経済的事情にとどまらず,当事者間の個人的な事情であっても当事者が当初の賃料額決定の際にこれを考慮し賃料額決定の重要な要素となったものであれば,これを含むものと解するのが相当である。」と判示しました(平成5年11月26日判決)。

※アンダーラインは投稿者によるものです。

※旧借地法12条1項
地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ

この最高裁の事案では,貸主と借主(いずれも会社です。)は,土地賃貸借契約締結のときは代表者を同じくする会社でした。賃料の額は,客観的にみて適正と考えられる金額を大幅に超えた金額でしたが,それは,借主が貸主のために資金援助をするという目的によるものであったようです。ところが,時間が経過し,貸主と借主との間に,土地賃貸借契約締結時においてみられたような特別な関係が認められなくなってしまった(援助の必要がなくなった。)という事案です。
最高裁は,借主の賃料減額請求を認めました。

先ほども申し上げたとおり,この最高裁判決は旧借地法が適用される借地契約に関する事案ですが,この最高裁判決と同様の考えに立てば,借家契約であっても,貸主と借主との間の個人的な事情に変化があり,かつ,この個人的な事情が,貸主と借主が当初の賃料額を決定した際に考慮して賃料額決定の重要な要素となっていたものといえるのであれば,賃料の増減額が認められる可能性はあるといえるのではないでしょうか。