賃料を減額しない旨の特約(賃料不減額特約)は有効か

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賃料を減額しない旨の特約(賃料不減額特約)は有効か – 賃料適正化研究会1 賃貸人と賃借人が,賃料を減額をしない旨の特約を結んだ場合であっても,賃借人は,借地借家法32条1項本文に基づいて,賃貸人に対して賃料の減額を請求することはできるでしょうか。

(借地借家法32条1項)
建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。

このような特約(賃料不減額特約)が有効であるかが問題となります。

2 この点,借地借家法32条1項ただし書きは,「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。」と規定して,「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」について規定しています。

3 借地借家法は賃料不減額特約については特に規定を置いていませんが,借地借家法32条1項は強行規定であると理解されています。
ここで,強行規定とは,当事者の意思で変更することが許されない規定のことで,これに反する法律行為は無効となります。
したがって,賃料不減額特約が存在したとしても,賃借人は,賃貸人に対して賃料減額請求をすることが可能であると解されます。

※なお,いわゆる定期建物賃貸借の場合において,賃料の改定に関する特約がある場合には,賃料増減額請求権について定めた借地借家法32条は適用されないこととなっています(借地借家法38条7項)。

※また,一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合に該当するときも,借地借家法32条は適用されません(借地借家法40条)。

4 この点,最高裁は,建物所有を目的とする土地賃貸借に関する事案についてですが,「3年ごとに賃料を消費者物価指数の変動等に従って改定するが,消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない」旨の特約について,土地賃貸借契約に関する賃料増減額請求について定めた「借地借家法11条1項の規定は,強行法規であって」,同特約「によってその適用を排除することができないもの」であり,賃貸借契約の当事者は借地借家法11条1項に基づく賃料増減額請求権の行使を妨げられるものではないとし,賃借人は借地借家法11条1項の規定により賃料の減額を求めることができると結論付けています(最高裁平成16年6月29日判決・判時1868号52頁)。

5 もっとも,このような賃料不減額特約が,賃貸借契約の当事者において,契約締結当初の賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であると解される場合には,賃料増減額請求の当否の判断と,相当賃料額の判断に当たって,重要な事情として十分に考慮されるべきであると考えられます。前記判例も同様に判示しています。

※投稿日現在の法令及び解釈に基づいて記載いたしました。